El banco te presta según tu ingreso, no según el precio de la vivienda, y financia solo una parte del precio: la entrada y los gastos de compra salen de tu ahorro. Pedí la preaprobación antes de ofertar, así negociás sabiendo cuánto podés pagar.
Tasas y condiciones relevadas el 4 de noviembre de 2026 en las webs y cartillas de cada banco. Cambian seguido: confirmalas con tu banco antes de decidir.
Cuánto te presta el banco
La cuota mensual no puede pasar de un porcentaje del ingreso líquido del hogar, sumando el de quienes firman. A esa cuota se le restan las que ya pagás: otros préstamos, la tarjeta financiada.
| Banco | Cuota máxima en UI | Cuota máxima en dólares |
|---|---|---|
| BHU | 35 % | No presta en dólares |
| Santander | 35 % | 20 % |
| Itaú | 35 % | 20 % |
| BTG Pactual (ex HSBC) | 35 % | No lo publica |
| BBVA | 30 % | 15 % |
| Scotiabank | No lo publica | No lo publica |
En dólares el tope es más bajo porque la mayoría cobra en pesos: si el dólar sube, la cuota pesa más. El BCU castiga en la clasificación de riesgo los préstamos de vivienda con cuota de más del 35 % del ingreso en moneda nacional o del 20 % en moneda extranjera.
Ejemplo. Con $ 100.000 líquidos por mes, una cuota del 35 % ($ 35.000) a 25 años y 4,5 % en UI da un préstamo de unas 950.000 UI, unos USD 157.000. Con $ 70.000, unos USD 110.000. Calculá tu caso en el simulador.
Cuánto ahorro necesitás
El banco financia una parte del precio (o de la tasación, si es menor). El resto, la entrada, y los gastos de compra salen de tu ahorro. Por eso muchas veces lo que te limita no es el ingreso sino el ahorro.
Para un apartamento usado de USD 150.000:
| Si el banco financia | Préstamo | Entrada | Gastos de compra (cerca de 9 %) | Ahorro que necesitás |
|---|---|---|---|---|
| 70 % | USD 105.000 | USD 45.000 | USD 13.500 | USD 58.500 |
| 80 % | USD 120.000 | USD 30.000 | USD 13.500 | USD 43.500 |
| 90 % | USD 135.000 | USD 15.000 | USD 13.500 | USD 28.500 |
Los gastos son los honorarios de la inmobiliaria y del escribano, el ITP y los timbres y certificados; el detalle está en Gastos de compra. En vivienda promovida, en la primera venta no se paga ITP. Al préstamo se suman sus propios gastos: tasación, escribano del banco y, en algunos bancos, una comisión de otorgamiento.
¿En UI, en dólares o en pesos?
- UI (unidades indexadas): la opción más usada. La tasa es la más baja (3,75 % a 4,75 %) y no paga IVA sobre los intereses, pero la cuota se ajusta por inflación: es fija en UI y sube en pesos. Si tu sueldo sigue a la inflación, la cuota pesa más o menos lo mismo con los años.
- Dólares: tasa de 6,75 % a 7,5 % más IVA sobre los intereses (7,5 % + IVA equivale a un 9,15 %), plazos más cortos y cuota/ingreso más baja. Conviene si cobrás en dólares.
- Pesos a tasa fija: BBVA lanzó en setiembre de 2026 una hipoteca en pesos con cuota fija, de 9 % a 9,9 % y hasta 10 años. La cuota no cambia, pero el plazo corto la hace más alta.
A la tasa hay que sumarle los seguros de vida e incendio y las tasas sobre el saldo (0,345 % + 0,1 % anual en los bancos privados). Con todo, un 3,75 % en UI queda cerca de un 5,5 % de costo total.
Condiciones de cada banco
Préstamos para comprar la vivienda donde vas a vivir, en UI. Relevado el 4 de noviembre de 2026 en las webs y cartillas de cada banco.
| Banco | Tasa anual en UI | Plazo máximo | Financia hasta | Edad | Para tener en cuenta |
|---|---|---|---|---|---|
| BHU | Desde 3,75 % | 25 años | 95 % con Fondo de Garantía; si no, según tu perfil | Edad más plazo, hasta 75 | De 100.000 a 2.800.000 UI. Sin comisión; arancel de 3.700 UI |
| Santander | 3,75 % (USD 100.000 o más) y 4,75 % | 30 años (20 si no cobrás el sueldo ahí ni sos profesional o público) | 85 %; 95 % para profesionales de 25 a 45 años | Hasta 69 al pedirlo, 75 al terminar | Primera cuota a los 90 días |
| Itaú | 4 %; 3,75 % con paquete | 30 años | 80 %, según la zona | De 18 a 75 | Tasación sin costo |
| BBVA | 3,75 % a 4,50 % cobrando el sueldo ahí | 25 años | 80 %; 90 % con ingreso de $ 140.000 y vivienda de más de USD 150.000 | Hasta 76 al pedirlo | Tasas de promoción hasta el 31-12-2026 |
| Scotiabank | 3,80 % a 4 % con sueldo ahí; 4,40 % a 4,60 % el resto | 25 años | 90 % | No lo publica | Comisión de 2 % + IVA; ingreso mínimo de $ 50.000 |
| BTG Pactual (ex HSBC) | 3,75 % (más de USD 100.000) y 4,75 % | 25 años | 90 %; 80 % en préstamos de más de USD 150.000 | De 21 a 64 al pedirlo, 80 al terminar | La vivienda tiene que valer más de USD 80.000 |
- BROU: no publica un préstamo hipotecario propio para personas. Si cobrás el sueldo ahí, tenés un descuento en la solicitud del préstamo del BHU.
- Heritage: presta solo a no residentes que vienen a vivir a Uruguay, con condiciones a consultar.
- En dólares: Santander, 6,75 % + IVA a 20 años; Itaú, 7,5 % + IVA a 10 años; BBVA, 6,75 % a 7 % a 25 años; Scotiabank, 7,5 % + IVA a 15 años.
BHU y Fondo de Garantía: hasta el 95 %
El Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios (FGCH) de la ANV garantiza parte del préstamo. Así el banco financia hasta el 95 %, sin costo extra para vos, y te pide solo un 5 % de ahorro más los gastos.
- Quién califica: tiene que ser tu única vivienda, el ingreso líquido del hogar de hasta 100 UR (unos $ 195.000 en octubre de 2026) y la cuota de menos del 35 % del ingreso.
- Qué viviendas: usadas o nuevas promovidas, dentro de los topes de precio que la ANV publica cada mes. En noviembre de 2026, en Montevideo, una usada hasta 1.036.053 UI (unos USD 172.000); una nueva de 2 dormitorios hasta 1.051.136 UI.
- Dónde: BHU, BBVA, Santander, Scotiabank y BTG Pactual. En la práctica casi todas pasan por el BHU: 1.761 de 1.830 garantías desde el inicio.
El BHU tiene además el Préstamo Soñado, que financia el 100 % si hipotecás otro inmueble que valga al menos el 40 % del que comprás, por ejemplo el de un familiar. La tasa arranca en 4,50 %.
Paso a paso: de la preaprobación a la escritura
- Simulá y ordená tus números. Calculá cuánto te prestan y cuánto ahorro necesitás con el simulador.
- Pedí la preaprobación. El banco analiza tus ingresos, tu historial y tus papeles, y te dice el monto. Dura de 90 a 180 días según el banco; en el BHU cuesta 2.500 UI y se descuenta del arancel.
- Buscá y ofertá con ese monto. Con la preaprobación negociás sabiendo cuánto podés pagar. Para formalizar la oferta se deja una seña (en PROP, por lo general USD 1.000).
- Firmá el compromiso de compraventa. Se fijan el precio y el plazo para escriturar; conviene dejar escrito que la compra se hace con préstamo bancario. Ahí se pagan los honorarios de la inmobiliaria.
- Tasación. El banco manda a tasar la vivienda. Si la tasación da menos que el precio, financia sobre la tasación y el resto lo ponés vos.
- Aprobación final y estudio de títulos. El escribano del banco revisa los títulos y que la vivienda se pueda hipotecar.
- Escritura e hipoteca. Se firman el mismo día la compraventa y la hipoteca; el banco le paga al vendedor y empezás a pagar las cuotas.
Un Asesor Inmobiliario de PROP te acompaña desde la búsqueda hasta la escritura, y coordina los plazos con el banco y el escribano.
Los papeles que te piden
- Cédula de identidad de quienes firman.
- Si sos dependiente: los últimos recibos de sueldo (de 3 a 12, según el banco) e historia laboral del BPS.
- Si sos independiente o profesional: certificación de ingresos de un contador, declaraciones ante la DGI y certificados de DGI, BPS o la Caja de Profesionales al día.
- Constancia de domicilio.
- Antigüedad laboral: en general 2 años (BBVA pide 1 a los dependientes; Santander y BBVA, 3 a los independientes no profesionales).
- Los datos de la vivienda: el compromiso de compraventa y lo que pida el escribano para estudiar los títulos.
Comprar en pozo con préstamo
La hipoteca necesita una unidad que se pueda hipotecar, y en pozo todavía no existe. Hay dos caminos:
- Pagar la obra con ahorro y pedir el préstamo al escriturar. Es lo habitual: los precios de proyecto son de entrada y se pagan con un anticipo y cuotas durante la obra; el saldo se puede financiar con un préstamo cuando la unidad está terminada.
- Préstamo con prenda sobre el compromiso de compraventa. Santander financia hasta el 75 % y BTG Pactual hasta el 70 %.
En la ficha de cada proyecto de PROP figura si acepta crédito hipotecario. Más sobre cómo funciona en Comprar en pozo.
Errores comunes
- Ofertar sin preaprobación. Si el banco presta menos de lo que pensabas, quedan la seña y el compromiso en riesgo.
- Contar solo la entrada. Los gastos de compra (cerca de 9 %) y los del préstamo también salen del ahorro.
- Comparar solo la tasa. Suman los seguros, las comisiones, las tasas sobre el saldo y el costo de cancelar antes.
- Mirar solo la tasa «desde». La más baja suele pedir cobrar el sueldo en el banco o un paquete de productos.
- Endeudarse en dólares cobrando en pesos. Una suba del dólar encarece la cuota de un día para otro.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto me presta el banco según mi sueldo?
La cuota puede llegar al 30 % o 35 % del ingreso líquido del hogar en UI, y al 15 % o 20 % en dólares. Con $ 100.000 líquidos, una cuota del 35 % a 25 años y 4,5 % en UI da unos USD 157.000.
¿Qué ahorro necesito para comprar con préstamo?
La entrada (lo que el banco no financia, en general del 15 % al 30 %) más cerca de un 9 % de gastos. Para USD 150.000 financiados al 80 %, unos USD 43.500.
¿El BROU da préstamos hipotecarios?
Hoy no publica uno propio para personas. Si cobrás el sueldo en el BROU, tenés un descuento en la solicitud del préstamo del BHU.
¿Hasta qué edad puedo sacar un préstamo hipotecario?
En el BHU, tu edad más el plazo no pueden pasar de 75. Santander lo da hasta los 69, BBVA hasta los 76 y BTG Pactual hasta los 64. Con más edad el plazo se acorta y la cuota sube.
¿Puedo sacar un préstamo para invertir o para una segunda vivienda?
Sí, con menos financiación y tasas más altas. Santander financia el 50 % para alquilar, a 5,72 % + IVA y hasta 15 años; para una segunda vivienda, Scotiabank y BTG Pactual llegan al 75 % y BBVA al 70 %.
¿Puedo cancelar el préstamo antes?
Sí. En el BHU no tiene costo; en los bancos privados hay un cargo, por ejemplo 2 % del saldo los primeros 5 años en BBVA, o el mayor entre 1 % y USD 500 en BTG Pactual.
¿Las tasas de esta guía son las que me van a dar?
No necesariamente. Son las que cada banco publica en internet al 4 de noviembre de 2026, y la tuya depende de tu perfil. Averiguá tus condiciones directamente con el banco y pedí una preaprobación.
Fuentes
- BHU: Podés Comprar, especificaciones y Préstamo Soñado.
- BROU: beneficio BHU para cuentas sueldo.
- Santander: cartilla del 18 de setiembre de 2026.
- Itaú: resumen de condiciones.
- BBVA: préstamo hipotecario y con Fondo de Garantía.
- Scotiabank: Préstamo Hogar.
- BTG Pactual: cartilla de octubre de 2026.
- ANV: Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios y informe de gestión de abril de 2026.
- BCU: umbrales de cuota/ingreso.
- Costo total con seguros: columna en Montevideo Portal del 7 de octubre de 2026.
