Comprar en pozo es comprar una unidad antes de que el edificio esté terminado, a veces antes de que empiece la obra. Pagás en partes mientras se construye y la unidad se escritura cuando el edificio está terminado. Uruguayos y extranjeros compran con las mismas reglas, en dólares y ante escribano.
Los pasos
- Oferta con seña (en algunos casos). Para formalizar una oferta se deja una seña. Si la toma PROP, suele ser de USD 1.000 y queda a cuenta de los honorarios de PROP; si la pide el desarrollador de forma directa, va a su cuenta por el monto que él indique. Se devuelve si la oferta no se acepta o si el escribano encuentra problemas en los títulos; si la oferta se acepta y no firmás la reserva en el plazo acordado, la seña queda como multa.
- Reserva. Firmás un boleto de reserva y la unidad queda apartada a tu nombre.
- Compromiso de compraventa. Se firma ante escribano en el plazo que fije la reserva. Fija el precio, la forma de pago, la fecha estimada de entrega y qué pasa si alguien no cumple. Los honorarios de PROP, 3 % + IVA, se pagan al firmar el compromiso.
- Inscripción del compromiso. El escribano lo inscribe en el Registro de la Propiedad. Desde ahí tenés un derecho real sobre la unidad: el desarrollador no puede venderla ni hipotecarla a otro.
- Cuotas durante la obra. Pagás lo acordado mientras se construye. Cada proyecto tiene su plan; en PROP lo publicamos en «Precios y forma de pago» de cada ficha.
- Escritura y entrega. Con el edificio terminado se firma la escritura y te entregan la llave. Si queda saldo, se paga ahí; muchos compradores lo financian con un préstamo hipotecario.
Qué te protege
La Ley 8.733 regula las promesas de compraventa de inmuebles a plazos:
- Con el compromiso inscripto tenés derecho real frente a cualquier venta o hipoteca posterior, y cuando terminás de pagar podés exigir la escritura (art. 15).
- Si pagaste al menos la mitad del precio, podés pedir la escritura antes y garantizar el saldo con una hipoteca sobre la misma unidad (art. 16).
- Sin inscripción, tu derecho es solo personal frente al desarrollador (art. 18).
Cómo elegir el proyecto
- El historial del desarrollador: cuántos edificios entregó y en qué plazos. En PROP lo mostramos en cada ficha.
- La fecha de entrega: es estimada; mirá qué prevé el compromiso si se atrasa.
- Qué incluye el precio: garaje, baulera, equipamiento y gastos de ocupación pueden ir aparte.
- Si es vivienda promovida: no pagás ITP y, si alquilás, pagás menos impuesto sobre la renta. Ver Vivienda promovida.
Riesgos que conviene conocer
| Riesgo | Qué revisar |
|---|---|
| Atraso de obra | Qué dice el compromiso: plazos de gracia, multas o derecho a rescindir. |
| Cuotas ajustables | Si las cuotas son fijas en dólares o se ajustan por un índice, como el de costo de la construcción. |
| Compromiso sin inscribir | Que el escribano lo inscriba enseguida de firmarlo. |
| Gastos al final | Cuánto son los gastos de ocupación y cuándo se pagan. Ver Gastos de compra. |
Antes de firmar
Un Asesor Inmobiliario de PROP te muestra el plan de pagos de cada proyecto y te explica qué dice el compromiso. Coordiná una llamada o una Meet y lo vemos con tus números.
