Al precio de una propiedad usada sumale cerca de un 9 % en gastos: los honorarios de la inmobiliaria y del escribano, el ITP, y los timbres y certificados. En un proyecto se agregan los gastos de ocupación y, si es vivienda promovida, no pagás ITP.
Qué paga quien compra
| Gasto | Cuánto | Sobre qué |
|---|---|---|
| Honorarios de PROP | 3 % + IVA | El precio de compra; se pagan al firmar el compromiso de compraventa |
| Escribano | El arancel de referencia es 3 % + IVA; con los acuerdos de PROP pagás menos | El mayor entre el precio y el valor catastral |
| ITP | 2 %; quien vende paga otro 2 % | El valor catastral actualizado, con el precio como tope |
| Timbres e impuestos de registro | Alrededor de 0,5 % | El valor de la propiedad |
| Certificados y tasas de registro | USD 300 a 800, según los padrones | Monto fijo |
| Gastos de ocupación (solo proyectos) | Los fija cada proyecto | El precio de la unidad |
El ITP (Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales) está en el Título 19 del Texto Ordenado 2023 de la DGI: tasa del 2 % para cada parte (art. 7) sobre el valor real de Catastro actualizado por IPC, salvo que el precio sea menor (art. 5). Si pagás con un préstamo hipotecario, el banco suma tasación, seguros y la escritura de hipoteca.
Ejemplo: un apartamento usado de USD 150.000
Con un valor catastral hipotético de USD 80.000; cada padrón tiene el suyo y suele ser menor que el precio.
| Gasto | USD |
|---|---|
| Honorarios de PROP (3 % + IVA) | 5.490 |
| Escribano (hasta el arancel de referencia, 3 % + IVA) | Hasta 5.490 |
| ITP (2 % de 80.000) | 1.600 |
| Timbres e impuestos de registro (0,5 %) | 750 |
| Certificados y tasas | 300 a 800 |
| Total | Hasta 13.630 a 14.130 (9,1 % a 9,4 % del precio) |
Si comprás en un proyecto
- Gastos de ocupación: los fija cada proyecto y en PROP los mostramos en la ficha de cada proyecto.
- Honorarios y seña: los de PROP se pagan al firmar el compromiso de compraventa. Si para formalizar la oferta dejaste una seña con PROP (por lo general USD 1.000), queda a cuenta de esos honorarios; si la pidió el desarrollador, queda en su cuenta por el monto que él indique.
- Vivienda promovida: en la primera venta no se paga ITP y el precio no lleva IVA. Ver Vivienda promovida.
Si comprás desde el exterior
En Uruguay no hay restricciones para que un extranjero o alguien que vive afuera compre una propiedad, en Montevideo o en Punta del Este. La Ley 16.906 da a los inversores extranjeros el mismo trato que a los uruguayos, y los gastos son los mismos de la tabla.
- Moneda: los precios se pactan casi siempre en dólares y el pago se hace por banco.
- Escribano: estudia los títulos, controla deudas del padrón y, por las normas contra el lavado de activos, te pide justificar el origen de los fondos.
- Firma: podés firmar en persona o con un poder otorgado en tu país, apostillado o legalizado; consultalo antes con tu escribano.
- Contador: si vas a alquilar, la renta paga IRNR (el impuesto a la renta de los no residentes); un contador te ayuda con la inscripción en la DGI y con el Impuesto al Patrimonio, si te corresponde.
Residencia fiscal por comprar un inmueble
Comprar una propiedad no te da residencia legal, pero puede darte residencia fiscal en Uruguay (Decreto 148/007, art. 5 bis):
| Inversión en inmuebles | Requisito extra |
|---|---|
| Más de 15.000.000 UI | Ninguno: no se exige presencia en el país |
| Más de 3.500.000 UI, comprados desde el 1.º de julio de 2020 | Estar en Uruguay al menos 60 días en el año |
La UI (unidad indexada) se ajusta por inflación; la DGI toma el costo de compra actualizado al 31 de diciembre. El detalle está en las causales de residencia fiscal de la DGI. Si es tu caso, revisalo con un contador.
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