La pregunta que más nos hacen los inversores es cuánto rinde un apartamento alquilado. Para responderla con datos propios tomamos los apartamentos que nuestros clientes compraron con PROP, que hoy están alquilados y de los que conocemos el precio de compra: son 109, la mayoría en Cordón, Pocitos, Punta Carretas, La Blanqueada y Tres Cruces.
La rentabilidad bruta es el alquiler de 12 meses dividido el precio que se pagó por el apartamento, antes de gastos e impuestos. En estos 109 apartamentos la mediana es 6,6 % anual.
La mayoría rinde entre 6 y 7 %
Más de la mitad de los apartamentos rinde entre 6 y 7 %, y 3 de cada 4 rinden 6 % o más. Solo 3 de los 109 rinden menos de 5 %.
Por tipología: el monoambiente rinde más
Cuanto más chica la unidad, más alto el alquiler por cada dólar invertido. El monoambiente rinde 7,2 %, el 1 dormitorio 6,5 % y el 2 dormitorios 6,6 %. El 1 dormitorio es, de lejos, el que más compran nuestros clientes inversores (80 de los 109) y el que se alquila más rápido.
Cómo se compara con los portales
Los portales calculan la rentabilidad de otra forma: dividen el alquiler pedido en los avisos por el precio pedido en los avisos de venta del mismo barrio. Según InfoCasas (1er semestre de 2025), la rentabilidad bruta promedio de Montevideo es 6 %: entre 4,9 y 5,5 % en la costa, entre 5 y 7 % en los barrios del centro y hasta 13 % en la periferia. Mercado Libre da para el 1er semestre de 2026 un 5 % en Pocitos y Punta Carretas y un 6 % en Cordón.
Que nuestros clientes estén por encima tiene una explicación: muchos compraron en proyecto, a precio de entrada, y alquilan una unidad nueva, que se alquila mejor que el promedio de los avisos.
De la rentabilidad bruta a la neta
La rentabilidad bruta es la mejor forma de comparar, pero no es lo que queda en el bolsillo. Para llegar a la neta hay que restar:
- la contribución inmobiliaria y el impuesto de primaria, que paga el propietario;
- el IRPF sobre el alquiler, salvo en vivienda promovida, donde está exonerado durante 10 años;
- la administración del alquiler y los meses en que el apartamento está vacío.
Los gastos comunes ordinarios los paga el inquilino. En nuestra cartera, la mediana entre que un apartamento queda libre y se vuelve a alquilar es de 15 días: 14 para el 1 dormitorio y 20 para el 2 dormitorios.
Si comprás con PROP, también te gestionamos el alquiler: buscamos al inquilino, hacemos el contrato y lo seguimos mes a mes.
